新区新楼盘房价(新区楼盘房价)

其他常识 (6) 2周前

1.睡城比卫星城强,欢括县比地级市强。

新城区很大很奇怪,但大致可以分为“睡城”和“卫星城”两类。你什么意思?

“睡城”是靠近主城区但只具备居住功能的大型社区,如上海的嘉定、松江,杭州的临平、下沙,南京的江宁、仙林等。

卫星城是指远离主城区,但功能齐全,独立发展的小城市,如上海旁边的昆山、太仓、嘉善,杭州旁边的海宁、柯桥、德清,南京旁边的句容。

以前人们认为“睡城”是一个负面的概念,但从生活质量和投资回报率来看,睡城普遍比卫星城好。原因很简单。睡城一般可以看作是主城区CBD里的一块飞地。其居民素质高,更容易形成圈子和口碑效应。在这个地方买房,就不愁卖不出去。相比较而言,卫星城虽然有自己的产业,所谓“麻雀虽小,五脏俱全”,但其产业往往处于中低端水平,居民平均素质不高。再加上离主城区太远,很少有人来买二手房。在这样的地方买房,首先要搞清楚谁来接手。

再来说说《欢括县》!

“环阔郡”,顾名思义,就是大城市的城墙上环绕着圆环的郊区(县)。历史上上海的闵行区(原上海县)、宝山区;南京的江宁区,杭州的余杭区和萧山区,苏州的吴中区+相城区(原吴县),宁波的鄞州区(原鄞县),都是明显的“周边县”。

如今,随着主城区的扩大,环扩县第一圈长三角都市圈的几个核心城市,早已并入各自城市的主城区。

如今实际意义上的“环阔郡”,其实就是“环湖郡”、“环宁郡”、“环行郡”的概念。

比如:上海周边江苏省苏州市下辖的昆山市、太仓市;南通市所辖的启东市和海门市;浙江省嘉兴市所辖的嘉善县、平湖市;相比苏州、南通、嘉兴这些地级市,以及昆明、太原、开海、山平这些与上海直接相邻的县级市,上海对他们的虹吸作用更强,这些城市也乐于与上海拉近距离。而他们的上级,以自己的几个市辖区的地级市为中心,更多的是以自我为中心,所以“融上海”的意识和效果要比直接毗邻上海的县市弱很多。

环县,如江苏省扬州市所辖的仪征市,镇江市所辖的句容市;安徽省滁州市所辖的天长市;安徽省马鞍山市所辖各县也一样!

嘉兴下辖的海宁、桐乡等杭州周边城市;湖州市所辖的德清县、安吉县;绍兴下辖的柯桥区和诸暨市离杭州也比较近!

2.大城市新城区没有地铁通道的乡镇可以一票否决。

买房是一个非常复杂的决策系统,需要综合考虑地段、交通、学校、行业、政策、户型、圈层、物业等各种指标。但是,在新城市买房,我们有一个简单粗暴的原则,就是没有地铁就不要买。这个原则肯定是有争议的,但是没关系。不需要知道所有的房子,赚到所有的钱。记住这个原则,会大大提高你的决策效率和准确性。

那么,地铁离地铁有多远?极限距离为1km,最好在500m以内。如果距离超过1公里,基本上要坐公交车或者出租车。然而,随着“中国四大新发明”之一的自行车共享热潮消退,距离地铁站的距离超过1公里,这个时间往往是不可控的。

3.中小城市没有新城。

这篇文章不需要解释。只有大城市(简单来说就是主城区有地铁的城市)才有新城区的概念。中小城市不叫新城就叫农村,永远都是农村。

比如笔者最近去安徽省黄山市黄山区(原称太平县)考察,那里的高速客运专线每小时都有一班到黄山地级市中心屯溪区,连19人的小巴通常都不满意!

记住,你买的是一个城市,或者是未来可能成为城市的新城市或新区。只有大城市才会有源源不断的新移民涌入新城市和新区。

4.为穷人爱富人。

意思很简单,买有钱的面积,不买没钱的面积。虽然新市镇和新区普遍看起来冷清,但各区的贫富差距非常大。一些税源好的区,有钱招商引资,补贴人才,修路建校,提高教师工资。这些地区现在可能很穷,但未来还是有希望的。

如何辨别一个区有没有钱?对比一下各区的财政收入就能有个大概。此外,往往还有经济技术开发区、高新区、国家级或省级工业园区、保税区、自贸试验区,税源都比较好。

5.跟着万达和宝龙买房。

新城区很大很陌生,网上公开的信息也不多。如果不是本地人,你根本不知道中心在哪里,哪里资源丰富,哪里发展有前途。但是和万达一起买是不会错的。

因为人口稀少,大的商业品牌一般不会去新城。只有万达和宝龙愿意去,星巴克、优衣库、喜来登都会跟着去。所以万达和宝龙这两个城市综合体最了解新城的发展逻辑。“万达广场是城市的中心”是广告,但也是事实。

6.了解土地的前期用途及周边敏感因素。

新城区和市中心区有一个容易被忽略的区别。市中心区经常是人们世代居住的地方。房子下面的地面没有毒,但是新城区比较复杂。有的以前是农田,有的以前是工厂,土壤里有不为人知的东西。以前有墓地,有寺庙,甚至有射击场用来射人。不清楚,就在“不知名的地方”买了房。这个阴影区一时半会儿消散不了!尤其是目前城市建设用地越来越稀缺,完全建在农田上的房子越来越少。

所以在新城市买房,一定要关心房子下面的土地之前是做什么用的,是不是工厂。不一定有毒,但多加注意总是无害的。

7.不要碰漂亮又没防备的CEO盘。

去新城新区买房的年轻人,往往是带着诗和遥远的梦来的。他们根本不关心食物和蔬菜,只想着“美”字。于是他们去了漂亮的售楼部,通过漂亮的售楼小姐在远郊买了一套漂亮的精装CEO房。

但是房地产老鸟会告诉你,漂亮不值钱。首先,样板间不等于你的房子,样板间有很多套路。以后再说吧。其次,房产贬值很快。三五年后,你会发现自己喜欢的漂亮房子和隔壁的二手房差不多了,价格也逐渐拉平。这时你才会恍然大悟,“我早该买隔壁便宜100万的二手房。”

再者,大家审美都累了,别说漂亮的房子,就是漂亮的姑娘。看多了会觉得没那么好看。所以,不要为“美”付出过高的溢价。

8.物业管理一定要好。

新城区和中心城区的一个本质区别是,住在中心城区,公共服务主要由政府提供。住在新城区,往往会有一种无政府感,因为公共服务主要由开发商提供。我常说,中心城区的房子往往是“有城无社区”,新城区的房子是“有社区无城市”。

所以你在闹市区买房,物业差不多就来凑近了,因为很多方面都可以沾政府的光。但是,在新城新区买房,物业一定要好。如果物业很差,你会真的觉得自己生活在一个无政府的区域。

9.不要贪心。

这是很多白人犯的错误。他们认为便宜的房子容易涨,但市场经济是最聪明最公平的。你得到你所支付的。便宜往往没有好东西,尤其是在竞争激烈的一手房市场。便宜一定意味着质量差。

真正的“便宜”本质上不是指价格上的便宜,而是需要“重估”的便宜。比如有一个楼盘地段很好,但是因为限购或者开发商资金紧张,定价策略是薄利多销。这个便宜可以捡。还有一种比较常见的情况,就是跑到一个质量好、口碑好的小区,看着自己辛辛苦苦挖来的200套“笋子”就能找到这种便宜货。

10.不要问土著的想法。

这句话不是说原住民不聪明,而是原住民普遍不了解新城区。他们从小生活在城市,对中心城区有着很深的地段情结。而且,他们不缺房子,高傲的目光从来不往远离郊区的新城区看。如果你问他们郊区哪里买房好,他们除了会打击你,给不了你什么有价值的建议。

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